Отмена закона о долевом строительстве решит все проблемы?
02.12.2010
Уже вторую неделю в прессе обсуждается вопрос об отмене Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон). Такое предложение было выдвинуто Минрегионом РФ как средство борьбы с недобросовестными застройщиками и их обманутыми дольщиками.
При этом не совсем понятна целесообразность такого подхода к решению наболевших проблем.
Во-первых, Минрегионом РФ не предложена альтернатива отмененному Закону. Чем будут руководствоваться компании, занимающиеся строительством? Градостроительного, Гражданского, Земельного кодексов для этого недостаточно, придется вносить в них изменения.
Во-вторых, непонятно из каких источников будет финансироваться строительство жилья. Чиновники сами признают, что 60-70% затрат застройщика компенсируется за счет дольщиков. Банки кредитуют строительство неохотно и под немаленький процент. Отсюда и последует значительное повышение цен на жилье и «заморозка» жилищного строительства.
В-третьих, Минрегион РФ не комментирует, как эта мера поможет избежать применения серых схем по привлечению денежных средств либо иного злоупотребления правом.
Напомним, что ранее, в 2004 году, Закон был принят для решения проблем «двойных продаж» жилья, борьбы с мошенничеством, недобросовестными застройщиками, однако некоторые из них до сих пор не решены. Чиновники сами признают, что меры ответственности за нарушение Закона не были предусмотрены (кроме неустойки и убытков), а застройщики нашли обходные пути и используют серые схемы. Да что там серые… Большая часть застройщиков (кстати, Новосибирская область здесь отличается от среднероссийского уровня в лучшую сторону) использует схемы откровенно черные – предварительные договоры купли-продажи еще не построенного жилья, займы, погашение которых будет осуществляться «квадратными метрами» и пр. – вместо предусмотренных Законом договоров долевого участия.
А что изначально мешало предусмотреть серьезную ответственность для недобросовестных застройщиков, внеся одну статью в КоАП РФ, с драконовскими, как это повелось в последнее время, штрафами? Что теперь меняет отмена Закона?
Представляется, что эти проблемы должны быть преодолены другими средствами и на другом уровне, а отмена Закона внесет неясность в только-только развивающееся строительство и породит еще новые проблемы. Более того, прежде чем принимать такие скоропалительные решения, было бы полезно оценить положительный опыт зарубежных стран в этом вопросе.
Рашоян Астрик, старший юрист Юридического Агентства «Люди Дела»
Комментирует Кузнецов Кирилл, директор Юридического Агентства «Люди Дела»
Я не вполне согласен. Представляется, что положительное зерно в идее «запретить все продажи строящейся недвижимости до момента регистрации права собственности» безусловно есть. И мировой опыт говорит нам именно об этом. Это слишком сложный сектор и слишком серьезные суммы, чтобы граждане могли играть в азартные игры.
При невозможности получения финансирования из иных источников, помимо банковских кредитов, акционерного капитала и собственной прибыли строители перестанут играть с контрагентами и государством в прятки, и вынуждены будут укрупняться, повышая стабильность и прозрачность собственного бизнеса. Не создавая юридические лица под конкретный проект, а ведя весь бизнес, все застройки через одно-два юридических лица. И тогда реальной будет перспектива привлечения к ответственности за срыв сроков строительства, и тогда добросовестные застройщики будут выигрывать конкуренцию у товарищей, обещающих заведомо нереальное. Иначе очень смешно – требования к имущественному положению застройщика сейчас ниже, чем к магазинчику, торгующему водкой.
А там, глядишь, крупные, прозрачные и добросовестные застройщики начнут добиваться у муниципалитетов и государства честных правил игры, без откатов и взяток – потому что этого не одобряют инвесторы.
Другой вопрос, что подход «весь мир насилья мы разрушим до основанья, а затем…» категорически недопустим, и является куда большим злом. Переходить на новые схемы нужно очень постепенно, с четко выстроенными планами, не за год, и не за два.
