Обманутые дольщики недовольны? Зря

Я не люблю обманутых дольщиков  Я не люблю их точно так же, как и другие категории граждан, в погоне за  наживой (или даже точнее – халявой), полностью пренебрегающие  элементарным здравым смыслом. Они не обращаются к юристу, чтобы тот  проанализировал документы, под которые такие граждане отдают деньги,  они даже не всегда сами вдумчиво читают их. Тем не менее, после  предсказуемого фиаско очередного «верного» дела, куда они вложили свои  кровные, начинаются крики, вопли и голодовки под девизом «ах, меня  обманули! Куда смотрело государство!». И, что самое возмутительное –  начинают требовать от государства, чтобы оно компенсировало их потери  (за счет средств остальных налогоплательщиков, хотя про это никто обычно  говорить не любит).  Вкладчики МММ и «Чары», члены КПКГ с дикими процентами, «покупатели»  машин «по доверенности», покупатели «конфиската», девушки, выезжающие  за рубеж «для высокооплачиваемой работы в офисе» - имя им легион.

Вызывает ли у вас сочувствие ростовщик, не сумевший вернуть деньги?  Прогоревший коммерсант? Или промотавшийся игрок? А они, по сути, ничем  не отличаются от обманутых дольщиков. И не пытаются скрыть стремление  заработать (а купить вещь дешевле ее рыночной цены – это тоже  заработок) под личиной «простого человека».

Обоснование такого сравнения простое – при «покупке» квартиры на  начальной стадии дольщик может сэкономить 30-50% ее рыночной  стоимости. При этом отдает свои деньги примерно на полтора года (по крайней мере, он хочет в это верить). Арифметика проста: его доход может составить 20-33% годовых. А эта цифра сильно выше, чем процент по любому банковскому вкладу, и даже выше, чем доходность самого застройщика. И она так же превышает проценты по подавляющему большинству банковских кредитов для бизнеса.

Казалось бы, такая доходная сфера — инвестиции в недвижимость. Почему же застройщиков столь неохотно кредитуют банки? Все дело в том, что банки умеют считать свои риски. И делают это куда лучше, чем большинство граждан – в конце-концов, банк нанимает для этого специально обученных людей. И эти люди (после изучения всей внутренней кухни, до которой обычного дольщика никто не допустит) абсолютно уверенно говорят, что бизнес застройщиков – вещь очень рискованная и непредсказуемая. Чреватая не то что просрочками, а и вовсе – невозвратом кредитов. И другие ответственные люди в банках после таких заключений оказываются совершенно не готовы кредитовать застройщиков.

Так почему же вы, граждане, считаете, что способны разобраться в вопросах финансовой устойчивости застройщика лучше, чем профессионалы? Только не надо кивать на риэлторов – мол, тоже «профессионалы посоветовали». Это даже не смешно.

Таким образом, множество народа решает играть в азартную игру «купи непостроенное жилье». Кто-то выигрывает. Кто-то играет, не гладя, и подписывает документы, не читая – обычно за это обещают больший куш, только и процент риска запредельный.

Никакого другого имущества, кроме возводимого дома и иногда земельного участка под ним, у застройщика-банкрота, как правило, нет. А вот лиц, которым он должен, очень много – и они не ограничиваются дольщиками-инвесторами. Это и работники, и бюджет, и подрядчики, и иные кредиторы. С августа 2011 г. в федеральный закон о банкротстве внесены изменения, которые коснулись и обманутых дольщиков. Некоторые из них уже высказали в прессе свое недовольство тем, что в результате изменений в законе теперь желающие самостоятельно достроить дом, в который они вложили деньги, должны будут расплатиться с кредиторами застройщика-банкрота первой и второй очередей,  а также внеочередными (выплатить долги по зарплатам, затраты арбитражного управляющего по банкротству, налоги).

Но то, что они должны это выплатить – абсолютно нормально и правильно. Неужели люди, потерявшие жизнь и здоровье (первая очередь), люди, с которыми не рассчитались по зарплате (вторая очередь), должны страдать из-за неудавшихся азартных игр дольщиков? Или дольщики хотят, чтобы было по-старому – отдайте нам метры, а куда пойдут вдовы-сироты-калеки, нам не важно?

Я вижу единственный нормальный выход из этой ситуации. Наше государство, по примеру той же Великобритании, должно полностью запретить гражданам участие в любых сделках, касающихся непостроенной недвижимости. У нас уже давно есть понятие «профессиональный участник» применительно к рынку ценных бумаг – ну так рынок строящейся недвижимости немногим проще. Возможность участия в нем можно оставить для предпринимателей и юридических лиц.

Вероятно, отдельные граждане будут пытаться урвать куш, создавая те же юридические лица, чтобы войти в игру под их прикрытием. Только вот при этом они все-таки вынуждены будут заглянуть хоть к каким-то юристам, да и в целом путь от возникновения желания до выкладывания денег станет подлиннее – авось и задумаются лишний раз.

Кузнецов Кирилл,

директор Юридического агентства «Люди Дела».

Возврат к списку